Niedrige Zinsen machen Immobilien-Investments nicht unbedingt lukrativ

Irgendwie musste ich es auch tun. Über Immobilieninvestments schreiben. Mit meinem Verhältnis zu dieser Anlageform gehöre ich eher zu den Exoten in der deutschen Investorengemeinschaft. Denn bisher habe ich keinen Euro in nicht selbstgenutzte Immobilien gesteckt. Dieser Markt ist mir zu träge. Egal ob in Eigentumswohnungen, geschlossene/offene Immobilienfonds oder entsprechende Hebelprodukte – dahinter steht immer der Grundbedarf eines Menschen. Irgendwann am Ende der Kette steht der Mieter. Menschen sind aber unberechenbar und neigen deshalb zu nicht prognostizierbarem Verhalten. Von diesem Verhalten in Bezug auf die Auswahl der eigenen vier Wände hängt jedoch oft der Erfolg einer Immobilienanlage ab. Hinzu kommt noch die grundsätzliche Schwierigkeit Immobilien flüssig zu machen.

Ich selbst erlebte es am eigenen Leibe. Meine erste Eigentumswohnung kaufte ich Ende der 90er Jahre und verkaufte es 10 Jahre später mit Verlust, was sonst. Während ich beim Kauf fast Schlange stehen musste, dauerte es 4 Jahre, bis ein einigermaßen brauchbares Angebot auf dem Tisch lag. Innerhalb von wenigen Jahren haben sich offensichtlich die Präferenzen der potenziellen Käufer um 100% gedreht. Gut, der Wegfall der Eigenheimzulage scheint hier auch etwas nachgeholfen zu haben.

Dafür konnte ich halt mein neues Haus günstiger kaufen. Diese Anschaffung, bislang die teuerste in meinem Leben, war jedoch nie als Statuskonsum gedacht, sondern ich wollte mehr Wohnraum für meine Familie und möglichst etwas Unabhängigkeit. Beide Ziele habe ich erreicht.

Und heute, fünf Jahre später, kriegen Sie in meiner Kleinstadt keine bezahlbare Immobilie mehr. Neu oder alt, Wohnung, Reihenhaus oder Villa, alles geht weg.

Mit dieser persönlichen Einlage wollte ich zeigen, wie schwierig es sein könnte, auf eine Entwicklung des Immobilienmarktes zu spekulieren. Und Investieren ist immer mit dem Spekulieren verbunden.

Natürlich gibt es genug Beispiele, die angebliche Attraktivität des Immobilienmarktes belegen. Freunde aus Frankfurt setzten rechtzeitig auf den Anstieg der Immobilienpreise in Frankfurt und kauften Wohnungen. Und sie gewannen damit viel Geld. Globalisierung, billiges Geld und Angst vor dem weiteren Preisanstieg, vor allem aber auch der Wunsch, mit den Nachbarn, Freunden materiell mitzuziehen, haben die Preise tatsächlich nach oben getrieben.

Wie kann ich als Privatanleger vom Immobilienmarkt profitieren. Sicherlich über geschlossene Immobilienfonds. Sie kaufen Anteile an einer Wohnanlage und werden damit zum Miteigentümer. Sie beziehen jährlich eine ansehnliche Rendite und bekommen das Geld plus Gewinne spätestes in 10-20 Jahre zurück.

Die Deutschen haben ein ambivalentes Verhältnis zu geschlossenen Immobilienfonds. Einerseits werden diese stets kritisiert und für unseriös gehalten.

Der Artikel unten ist hierfür ein Beispiel

https://www.test.de/Geschlossene-Immobilienfonds-40-von-58-Fonds-fallen-durch-4464783-4464789/

Von 58 getesteten Fonds genügten 36 den formalen Kriterien für eine seriöse Fondsanlage nicht.

Andererseits wird in Deutschland gerne in diese Anlageform investiert. Ich kenne nur erfolgreiche Beispiele. Freund von mir kaufte vor ein paar Jahren Anteile am geschlossenen Fonds, welcher z. B. in Objekte in London investiert. Und kürzlich wurde der Fonds vorzeitig aufgelöst wegen des „überhitzten Marktes“, wie es heißt und zwar mit 50% Gewinn. Beim besten Willen, aller Kritik zum Trotz, die Investoren aus meinem Bekanntenkreis haben immer von den geschlossenen Immobilienfonds profitiert.

Ich denke, dass es tatsächlich auf die Lage ankommt, gemäß der Regel – was seit Jahren rund läuft, wird auch weiterhin Profite bringen.

Der Markt für bewohnte Immobilien boomt aber stößt an die Grenzen. Denn um die Investoren glücklich zu machen, müssen am Ende die Bewohner immer höhere Mieten zahlen. Und das geht nur, wenn sie immer mehr verdienen. Das geschieht in Deutschland im Moment kaum noch. Durch eine geringe Beteiligung am Kapitalmarkt und den Import ausländischer Arbeitskräfte sinken die Reallöhne.

Fahren Sie nach Frankfurt oder Bad Vilbel und suchen Sie dort ein Neubaugebiet auf. Wen finden Sie unter den zugezogenen Bewohnern? Chinesen, Russen, Araber oder Polen.

Während der Markt für Wohnimmobilien eher stagniert spielt die Musik nach wie vor im Markt für gewerbliche Immobilien. Hier beobachte ich zurzeit viel Bewegung.

Laut einer Studie von Jones Lang LaSalle verzeichnen sowohl die Nachfrage als auch die Rendite ein stabiles Wachstum ( Q2 2014).

http://www.jll.de/germany/de-de/Research/VICTOR-Q2-2014-Germany-JLL.pdf?54f5034b-0775-4483-92a1-a484d480fff5

Diese Entwicklung betrifft alle Großstadt-Toplagen in Deutschland.

Längst hat sich in Deutschland eine ganze Dienstleistungsbranche etabliert, die sich ausschließlich mit der professionellen Beratung, Vermittlung der gewerblichen Immobilien befasst.

Die zitierte Jones Lang LaSalle ( www.jll.de) ist hier nur ein Beispiel. Neben zahlreichen Studien und allgemeinen Informationen finden wir selbstverständlich Verweise auf ein Internes Portal –

https://gewerbeimmobilien.jll.de/, das uns die maßgeschneiderte Produktionshalle oder Büroimmobilie ermittelt

Anscheinend hat auch in dieser Branche der US-amerikanische Geist den Einzug gefunden.

Erkennbar wird auch der US-amerikanische Optimismus in Bezug auf Immobilieninvestments: „Ein positiv ökonomisches Umfeld wirkt weiter günstig auf den Büroimmobilienmarkt in Deutschland“, berichtete unlängst das Analysehaus Jones Lang Lasalle. Die Nachfrage sei auch 2013 gestiegen und der Leerstand erreiche einen Tiefpunkt. Vielerorts würden die Mieten steigen – nicht nur in Toplagen. (Handelsblatt)

Aber für mich als Privatinvestor stellt sich stets die Frage, ob ich auch mit kleinem Kapital vom anhaltenden Boom profitieren kann. Nun will ich keine 20-100.000 Euro hinblättern.

Ich denke dabei zum Beispiel an einen offenen Fonds, dessen Anteile ich jederzeit loswerden kann. Ich schaute mich auf der Seite fondsweb.de um fand dort lediglich 41 Fonds, die weltweit in Immobilien investieren. Davon hat nur die Hälfte in diesem Jahr Gewinne gemacht, die etwas so hoch wie die Jahresgebühren sind.

Ein vernichtendes Fazit zog auch das Handelsblatt aus der Analyse des Marktes für offene Immobilienfonds

http://www.handelsblatt.com/finanzen/fonds/nachrichten/offene-immobilienfonds-fonds-in-der-abwaertsspirale/9619054-4.html

Am Ende stelle ich feste, dass ich als Investor stets mit Aktienkäufen besser bedient worden wäre, egal wann ich sie getätigt habe.

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